Kinesko tržište nekretnina, koje je pretrpjelo produženi pad od 2021. godine, pokazuje znakove potencijalnog oporavka jer nedavne mjere podrške počinju da stupaju na snagu. Prema anketi Reutersa sprovedenoj između 15. i 28. novembra, očekuje se da će cijene stanova pasti sporijim tempom 2024. i 2025. prije nego što se stabilizuju i počnu rasti do 2026. Nalazi ukazuju na oprezan optimizam, odražavajući napore kreatora politike da jednom podmlade sektor od vitalnog značaja za ekonomski rast Kine.
Reutersova anketa, koja se sastoji od uvida 13 analitičara, predviđa da će cijene nekretnina pasti za 6,0 posto u 2024., što je poboljšanje u odnosu na pad od 8,5 posto predviđen u avgustu. Očekuje se da će se do 2025. godine stopa pada dodatno suziti na 2,0%, a do 2026. godine, predviđaju analitičari, cijene će porasti za 1,6%.
Ova putanja označava značajan pomak. U oktobru su međugodišnje cijene nekretnina pale po najjačoj stopi od 2015. godine, ali su se mjesečni padovi ublažili. Analitičari to pripisuju kombinaciji agresivnih vladinih mjera i početnih znakova poboljšanja raspoloženja kupaca.
Kineske centralne i lokalne vlade implementirale su niz mjera od kraja 2023. kako bi se suprotstavile padu sektora nekretnina.
- Smanjenje minimalnih stopa učešća: Od septembra, avanse za sve kategorije stanovanja smanjene su na čak 15%, što označava značajno ublažavanje barijera prilikom kupovine.
- Opuštajuća ograničenja kupovine kuće: Politike ograničavanja kupovine u određenim regijama su olabavljene kako bi se podstakla kupovina kuće.
- Poreski podsticaji: Ministarstvo finansija je u novembru uvelo poreske olakšice u cilju podsticanja potražnje.
Ove promjene imaju za cilj da ponovo pokrenu povjerenje među kupcima i investitorima u sektor koji je nekada činio 25% kineskog BDP-a, ali je od tada doživio kontrakciju koja je uticala na prihode lokalne vlade i širu ekonomsku aktivnost.
“Kaskada politika od septembra doprinijela je značajnom oporavku prodaje stanova, posebno u oktobru,” primijetio je Wang Xingping, viši analitičar u Fitch Bohua. Međutim, Vang je naglasio da su “i dalje potrebni kontinuirani napori” kako bi se osigurala održiva stabilizacija.
Uprkos napretku vođenom politikom, osnovni izazovi ostaju. Oporavak sektora je ograničen neravnotežama u ponudi i potražnji, kao i širom krizom povjerenja potrošača i investitora.
Gao Yuhong, menadžer u CSCI Pengyuan Credit Rating, istakao je centralnu ulogu raspoloženja kupaca u oblikovanju trendova oporavka: „Na pad cijena nekretnina u trenutnom ciklusu nekretnina uglavnom utiču ponuda i potražnja, te očekivanja kupovine kuće.“
Gao predviđa da će gradovi prvog reda, uključujući Peking, Šangaj i Šenžen, preuzeti vodeću ulogu u stabilizaciji do druge polovine 2024. zbog svoje snažnije dinamike potražnje i dublje ekonomske otpornosti.
Iako bi se pad cijena mogao usporiti, cjelokupno tržište nekretnina ostaje prigušeno. Analitičari predviđaju da:
- Prodaja nekretnina će se smanjiti za 5,0% u 2025. godini, što je poboljšanje u odnosu na pad od 10,0% predviđen u avgustu.
- Očekuje se da će investicije u nekretnine pasti za 8,0%, malo premašivši ranije projektovani pad od 7,5%.
Ove prognoze odražavaju borbu sektora da uskladi nivoe zaliha sa stvarnom potražnjom. Mjere kao što je omogućavanje korištenja posebnih obveznica za kupovinu zemljišta i postojećih stanova smatraju se kritičnim za smanjenje neprodatih zaliha i stabilizaciju tržišta.
Uticaj pada nekretnina seže i dalje od nekretnina. Kao jedan od stubova kineske ekonomije, borba ovog sektora se proširila kroz srodne industrije kao što su građevinarstvo, finansije i roba široke potrošnje. Ovo je pogoršalo ekonomsko usporavanje zemlje, posebno u svjetlu slabije domaće potrošnje i spore globalne potražnje.
Analitičari tvrde da je tekuća kriza naglasila potrebu za strukturnom revizijom kineskog ekonomskog modela, koji se historijski oslanjao na rast vođen vlasništvom. Neki kreatori politike i stručnjaci zagovaraju pomak ka inovacijama, visokotehnološkim industrijama i održivoj urbanizaciji.
Oporavak kineskog tržišta nekretnina zavisi od nekoliko faktora:
- Održiva podrška politikama: Kontinuirano monetarno ublažavanje, fiskalni podsticaji i ciljane mjere za stimulisanje potražnje biće od ključne važnosti.
- Vraćanje povjerenja potrošača: Rješavanje šireg deficita povjerenja među potencijalnim kupcima nekretnina je od suštinskog značaja za otključavanje zaostale potražnje.
- Balansiranje ponude i potražnje: Kreatori politike moraju pažljivo upravljati nivoima zaliha, istovremeno ohrabrujući nove investicije u regionima sa snažnom potražnjom.
Trendovi kineskog tržišta nekretnina nose implikacije daleko izvan njenih granica. Stabilizacija ili oporavak u sektoru ne samo da bi ojačala kinesku ekonomsku performansu, već bi koristila i globalnim tržištima roba, posebno za materijale poput čelika i bakra koji su pod velikim utjecajem kineske potražnje.
